Obravnava
osnutka Stanovanjskega zakona (SZ-2)

V Zavodu gostoljubnost slovenskih domov smo obravnavali določbe 10. člena osnutka SZ-2, ki na žalost dolgoročno in globalno ne rešujejo pomanjkanja najemniških stanovanj in študentskih sob v glavnih mestih ampak:

• še poslabšujejo zatečeno stanje opravljanja dejavnosti v stanovanjih in med njimi še posebej dejavnost 55.203 oddajanje zasebnih sob gostom;

 

• nerazumno omejuje razpolaganje z zasebno lastnino ustvarjeno skozi generacije družin, vloženo v stanovanje z namenom, da bo družini zagotavljal dom, varnost, stabilnost in opravljanje dejavnosti, ki jim bodo omogočale boljše življenje;

 

• z ohranjanjem obstoječega načina zbiranja soglasij v etažni lastnini, pri katerem se mora posameznik izpostaviti nasproti večine in tako osnutek SZ-2 še naprej vzdržuje ne-enakopraven in ne-izhoden položaj posameznika nasproti skupnosti;

 

• zaradi kopice nejasnosti, nedoločenosti in kompleksne prepletenosti določil z drugimi zakoni, ki v skladu s pravom in v praksi ne bodo izvedljive;

 

• ker je etažna lastnina že v stavbah z dvema (2) lastnikoma in petimi (5) posameznimi deli  predvidene določbe v osnutku SZ-2 prizadenejo sobodajalce in druge izvajalce dejavnosti tudi izven glavnih mest.

Na nepremišljene določbe smo opozorili:

-    Ministrstvo za gospodarske dejavnosti (MGRT),
-    Turistično gostinsko zbornico Slovenije (TGZS) in
-    Skupnost občin Slovenije (SOS).

Tednik dne 9.12.2019

Da zakonadajalec skuša dejavnost 55.203 - oddajanja zasebnih sob  gostom v stanovanjih (sobodajalce) omejevati na tako nejasen in nedoločen način, da v praksi to sploh ne bi bilo izvedljivo, so že potrdile določbam nasprotujoči javni odgovori Ministrstva za okolje in prostor (MOP), ki potrjujejo tudi našo bojazen, da je dejavnost sobodajalcev  že označena za »motečo« (odgovor MOP na vprašanje SIOL.NET z dne 22.11.2019 na vprašanja novinarja).

Vprašanja, ki se postavljajo.

Kdo bo npr. preverjal, če se neka dejavnost izvaja v več kot polovici stanovanjske enote?

Kdo bo povedal kaj je moteča dejavnost in po kakšnih kriterijih, študijah, analizah?

Kdo bo dokazal, da gre pri nastanitveni dejavnosti (tudi, če gre za tržno dejavnost) sploh za spremembo namembnosti, saj je namen in raba še vedno enaka; stanovanjsko-bivanje?


Ravno bivanje je po našem mnenju zelo težko opredelili za motečo dejavnost, ker v bistvu v večstanovanjski stavbi bivajo vsi. Take določbe torej vsebujejo preveč praznin, da bi bile v praksi uporabne. Splošno znano dejstvo namreč je, da so določena raven hrupa, občasen smrad in tresljaji prisotni v vsaki večstanovanjski stavbi. V osnutku zakona SZ-2 pa nikjer niso določena objektivna merila po katerih MOP opredeljuje dejavnost kot "motečo" oz. konkretizirana merila za uporabo stanovanja v skladu s 17. členom osnutka SZ-2 ("uporaba v druge namene"). Zakon ne navaja merljivih kriterijev po katerih bi bilo npr. možno objektivno presojati še dovoljeno raven in trajanje hrupa (čas, dB?), tresljajev(?), in še manj smradu(?). Kdo bo to presojal? Kdaj je smrad še v zakonsko dovoljenih mejah, in kdaj ne? Na koncu se lahko vprašamo, ali je merilo »moteče« nastanitve gostov barva kože in strah pred tujci, čeprav so turisti prijavljeni v 12-ih urah.


Raznovrstno interpretiranje že kažejo pojasnila Ministrstva za okolje in prostor, izjave državnega sekretarja v medijih kjer se zamenjuje termin »gostinske dejavnosti« s terminom »gostinske namembnosti« prostora itd.. Zakon o gostinstvu namreč že od nekdaj določa, da gostinsko dejavnost opravljajo sobodajalci v stanovanjih s stanovanjsko namembnostjo in gostinska dejavnost v stanovanjih ni nič novega, že desetletja jo opravljajo sobodajalci.


Pri vsem tem se pojavlja vprašanje, ali so določbe prejkone namenjene pomiritvi dela javnosti, ki v sprejemanju gostov na prenočevanje v stanovanja (za kar dejansko gre) vidi glavni problem dostopnosti stanovanj v RS, in ali je to etično in dovoljeno?


Nenazadnje zakonodajalec ni postreglo z nobeno resno analizo in študijo, ki bi potrjevala hipotezo, da namestitve gostov za krajši čas pomembneje vplivajo na dostopnost stanovanj v RS. Na Javnem stanovanjskem skladu MOL (JSS MOL) so maja 2019 objavili naslednje mnenje: „Na Javnem stanovanjskem skladu MOL nimamo podatkov, v kakšnem obsegu je iz navedenega razloga zmanjšano oddajanje stanovanj v dolgoročni najem, in tudi ni znano, ali bi se predmetna stanovanja, če se ne bi oddajala v turistične namene, sploh oddajala v dolgoročni najem, zato o konkretiziranih ocenah negativnih posledic oddajanja preko Airbnb na stanovanjskem področju ne moremo govoriti.“


Redke raziskave, ki pa so bile opravljene (nazadnje Podcrto.si, Dec.2018) nasprotno ocenjujejo, da je stanovanjskih enot, ki bi jih teoretično lahko uvrstili v take, ki »zajedajo« v fond stanovanj sicer namenjenih dolgoročnemu tržnemu najemu v Ljubljani le nekaj odstotkov (2-3%) celotnega fonda stanovanj, ki so na voljo za tržni najem.  


Obenem pa je po podatkih Ministrstva za okolje in prostor v Sloveniji približno 20 odstotkov stanovanjskega fonda nenaseljenega, pri čemer se je samo v Ljubljani število praznih stanovanj v obdobju od leta 2011 do leta 2018 povečalo z 22.300 (17,8 odstotka) na 24.400 (19 odstotkov).


Po razlagi MOP tudi sedanji SZ-1 onemogoča izvajanje dejavnosti sobodajalcev brez 100% soglasja etažnih lastnikov, pa se to v praksi vseeno izvaja. Če država postavlja neživljenjske pogoje, ki nimajo temelja v ustavi, se že v sedanji praksi teh ne spoštuje.


V primeru sprejetja sedanjega osnutka SZ-2 in v primeru izvajanja določb bi se število zakonitih sobodajalcev v Sloveniji (ne samo v mestih), zmanjšalo vsaj za polovico, kar bi bil hud udarec slovenskemu turizmu, posebno v luči dejstva, da mali sobodajalci brez posegov v prostor in brez dragih investicij ustvarjajo ponudbo nastanitev in začetek turizma in da dopolnjujejo namestitve v turističnih destinacijah kot so Ljubljana, kjer nastanitev primanjkuje (še večji primanjkljaj bo med prihajajočim predsedovanjem Slovenije EU v letu 2021). Nenazadnje, izkušnje nas učijo, da prestroge, neživljenjske in v praksi neizvedljive določbe prispevajo k dodatnemu razmahu sive ekonomije.


Kaj bi pravzaprav določalo izvajanje določb 10.člena osnutka SZ-2?


Na prvi pogled so določbe osnutka SZ-2 sprejemljive. A le na prvi pogled. V resnici so določbe zaradi svoje (namerne?) nejasnosti in nedoločenosti ter neizvedljivostjo malim sobodajalcem in lastnikom stanovanj sovražne in škodljive, v delu pa tudi ustavno sporne. Ti pa prispevajo v državne in občinske blagajne, zato prizadenejo celotno družbo.


Besedilo 10. člena: 

Predlagane spremembe 10. člena osnutka stanovanjskega zakona SZ-2 v javni obravnavi.

1)    Sprememba 1. točke 10. člena stanovanjskega zakona SZ-2 naj se glasi:

»Stanovanjske enote se lahko v skladu z določbami tega zakona uporablja tudi za opravljanje dejavnosti, če ta dejavnost ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanjskih enot (ne povzroča hrupa, smradu, tresljajev) in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov stanovanjske stavbe (stranke).«

Obrazložitev:

Veljavni stanovanjski zakon SZ-1 točnega dela stanovanja, v katerem se lahko opravlja dejavnost ne določa. SZ-1 je dejavnost sicer dovoljeval le v delu stanovanja, a zakonodajalec skozi tolmačenje in izvajanje te določbe tega v praksi ni zahteval, kar dokazujejo dejavnosti odvetniških pisarn, birojev, zobozdravstvenih ordinacij, psihologov, zdravilcev, počitniških stanovanj ipd., ki se opravljajo v celem stanovanju.
Omejitev dejavnosti na polovico stanovanjske enote je tudi ustavno sporno, ker preprečuje ustavno zagotovljeno gospodarsko funkcijo lastnine za dejavnosti, ki sicer ne motijo ostalih stanovalcev in ne spreminjajo rabe stanovanjske enote. V praksi ta omejitev de-facto ukinja sobodajalstvo v večstanovanjskih stavbah v strnjenih naseljih in mestih v Republiki Sloveniji kakor tudi vse ostale dejavnosti na površini večji od polovice celotne površine stanovanja.

Zadnji stavek prve točke 10. člena predlaganega novega SZ-2, ki prepoveduje opravljanje katerekoli dejavnosti v več kot polovici uporabne površine stanovanjske enote kot tak ne prestane testa sorazmernosti, saj glede na cilje, ki jih zasleduje, ni niti primeren niti nujen za zagotovitev ciljev. Z njim se v lastnino in njene sadove prekomerno posega, arbitrarno se določa še dovoljen delež uporabne površine za izvajanje mirne dejavnosti oz. dejavnosti, ki ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanjskih enot (ne povzroča hrupa, smradu, tresljajev), oz. ne spreminjajo bivalnega namena stanovanjske enote in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov stanovanjske stavbe (stranke). S tem krši ustavno varovano kategorijo pravice do zasebne lastnine (33. člen Ustave RS), predvsem pa pravice do uživanja lastnine (67. člen Ustave RS), zato je ustavno sporen. Menimo, da bi zakonodajalec cilj, ki ga zasleduje s sporno določbo, lahko dosegel tudi na druge načine, ki bi bistveno manj posegali v lastninsko pravico. Poseg v lastninsko pravico bi moral biti neizogiben za dosego cilja, saj naj bi bil le takšen skladen z ustavo. Predlagana ureditev v zadnjem stavku prve točke 10. člena predlaganega SZ-2 pa tega kriterija ne izpolnjuje in z zadnjim stavkom 1. točke 10. člena SZ-2 de-facto preprečuje ustavno zagotovljeno gospodarsko funkcijo lastnine za dejavnosti, ki sicer ne motijo ostalih stanovalcev in ne spreminjajo rabe stanovanjske enote.

Opredelitev oz. omejitev izvajanja mirnih dejavnosti na del stanovanja je bila še v času družbene lastnine stanovanj in pretekli državni ureditvi milo rečena napredna. V družbenih stanovanjih se je za razvoj podjetništva začelo dopuščati opravljanje dejavnosti v delu družbenih stanovanja. Družbena stanovanja so z osamosvojitvi Slovenije začel prehajati v zasebno lastnino in danes je de-facto omejevanje na del stanovanjske enote sporno. V sedanjem času je omejitev opravljanja dejavnosti na del stanovanja kratenje pravic, služi pa kontekstu 10.člena osnutka SZ-2 in je podlaga za uvedbo določb, ki za dejavnosti na 1/2 uporabne površine stanovanjske enote določa obvezno spremembe namembnosti v 3. točki 10. člena SZ-2. To je v skladu s prejšnjim odstavkom tudi ustavno sporno in pogoje za spremembo namembnosti prvenstveno določajo drugi predpisi.

Omejitev opravljanja dejavnosti le na del površine stanovanjske enote je smiselna le za bivalne enote, ki so v lasti občine ali države – skupno dobro, kot so bila včasih družbena stanovanja. Na kakšnem delu in katera dejavnost se v taki bivalni enoti sme izvajati, naj opredeli pogodba o koriščenju take enote v lasti občine oz. države. Takšna ureditev je v veljavi tudi v mestu Dunaj.

2)    Sprememba 2. točke 10. člena stanovanjskega zakona SZ-2 naj se glasi:

»(2) Za dejavnosti iz 1. točke 10. člena je potrebno večinsko soglasje etažnih lastnikov. Dejavnosti, ki se lahko opravljajo v katerikoli stanovanjski enoti, etažni lastniki določajo na zboru etažnih lastnikov. Zbor etažnih lastnikov vedno odloča o vseh dejavnostih, ki se že opravljajo ali se v stanovanjskih enotah bodo opravljale in za vse izvajalce dejavnosti. Soglasje velja do preklica soglasja z večinskim deležem etažnih lastnikov.«

Obrazložitev:

Katere dejavnosti se lahko v izvajajo v stanovanjskih enotah določijo etažni lastniki na zboru etažnih lastnikov. Na zboru etažnih lastnikov etažni lastniki odločajo za vse dejavnosti naenkrat, da je izločena pristranskost in individualne zamere ter v praksi neizvedljivo lovljenje lastnikov za podpis soglasja. Dejavnosti, ki bodo dobile na takem zboru etažnih lastnikov soglasje od večine lastnikov, velja za vsa stanovanja in vse osebe, ki bodo dejavnost opravljale.

Zavedamo se, da bo za dogovor etažnih lastnikov iz zgornjega odstavka potrebno neko prehodno obdobje. Zato predlagamo, da zakonodajalec predvidi in vzpostavi inštitut preventive in sicer tako, da je ob z dokazili utemeljeni pritožbi etažnega lastnikov zaradi motenja miru, prekomerne obremenitve skupnih delov in naprav ipd., izvajalec dejavnosti za sosede ali soseda moteče dejavnost dolžen odpraviti vzroke za pritožbo oz. zelo hitro in učinkovito prenehati z dejavnostjo.

Doslej je stanovanjski zakon SZ-1 določal, da se v stanovanjskih enotah lahko opravljale samo mirne dejavnosti, med njimi tudi dejavnost 55.203 oddajanja zasebnih sob gostom (sobodajalci). Za vse dejavnosti so veljali enaki pogoji. Osnutek stanovanjskega zakona SZ-2 določila širi na moteče dejavnosti, ki ne sodijo v stanovanjske enote in jih urejajo drugi predpisi. V drugih predpisih so določeni tudi pogoji za spremembo namembnosti, zakon o gostinstvu pa določa pogoje za opravljanje gostinske dejavnosti v gostinskih obratih, v stanovanjih in na turističnih kmetijah. Zato menimo, da obravnava motečih dejavnosti in določanje pogojev zanje v stanovanjski zakon ne sodijo.

Glede na izjave predstavnikov zakonodajalca v medijih in iz pisnih odgovorov nedvoumno izhaja, da novi stanovanjski zakon SZ-2 skozi določbe 10.člena presega in izniči zakon o gostinstvu, katerega namen je tudi določanje pogojev sprejemanja turistov na prenočevanje v stanovanjskih enotah v etažni lastnini, ker le to vpliva na širši razvoj turistične dejavnosti.
Ravno kratkoročno bivanje je po našem mnenju zelo težko opredelili za motečo dejavnost, ker v bistvu v večstanovanjski stavbi bivajo vsi. Take določbe torej vsebujejo preveč praznin, da bi bile v praksi uporabne. Splošno znano dejstvo namreč je, da so določena raven hrupa, občasen smrad in tresljaji prisotni v vsaki večstanovanjski stavbi. V osnutku zakona SZ-2 pa nikjer niso določena objektivna merila po katerih MOP opredeljuje dejavnost kot "motečo" oz. konkretizirana merila za uporabo stanovanja v skladu s 17. členom osnutka SZ-2 ("uporaba v druge namene"). Zakon ne navaja merljivih kriterijev po katerih bi bilo npr. možno objektivno presojati še dovoljeno raven in trajanje hrupa (čas, dB?), tresljajev(?), in še manj smradu(?). Kdo bo to presojal? Kdaj je smrad še v zakonsko dovoljenih mejah, in kdaj ne? Na koncu se lahko vprašamo, ali je merilo »moteče« nastanitve gostov barva kože in strah pred tujci, čeprav so turisti prijavljeni v 12-ih urah.

Zato menimo, da je sprejemanje turistov, obiskovalcev, prijateljev, sorodnikov na prenočevanje ena in ista zadeva (saj ne spreminja osnovnega namena stanovanjske enote – bivanje) in oddajanje zasebnih sob gostom ni moteča, če se izvaja pravilno v skladu z določili dejavnosti.


3)    3. točke 10. člena stanovanjskega zakona SZ-2 se črta.

Obrazložitev:

Predlagamo, da se 3. točka 10. člena osnutka SZ-2 črta, saj drugi predpisi (Zakon o gradnji objektov) učinkovito naslavljajo primere, ko je sprememba namembnosti tudi zaradi moteče dejavnosti potrebna in na kakšen način se to izvede.

Nadalje pogoje za opravljanje mirnih dejavnosti v stanovanjskih enotah v etažni lastni določajo področni zakoni. Menimo, da se v medijih izpostavljen problem neprimernega in prekomernega oddajanja zasebnih sob (stanovanjskih enote v etažni lastnini) turistom uredi skozi pogoje v zakonu o gostinstvu in skozi druge mehanizme v povezavi z lokalnimi skupnostmi. Politike v povezavi s stanovanji so v lokalnih skupnostih različne in na predlagani način zakonodajalca v osnutku SZ-2 ne bodo upoštevane.


Zaključek:

1.    Prepoved opravljanja kakršnekoli dejavnosti na več kot polovici uporabne površine stanovanjske enote ne prestane testa sorazmernosti, ni niti primerna, niti nujna za zagotovitev ciljev zakona. Zato je ustavno sporna, saj nesorazmerno posega v ustavno zagotovljeno pravico do zasebne lastnine (33. člen Ustave RS) in uživanja le-te (67. člen Ustave RS.

2.    V namestitvah za krajši čas gostje v veliki večini primerov bivajo na celi površini, zato bi bilo  sobodajalstvo (pa tudi mnoge druge mirne dejavnosti) zaradi zgoraj omenjene prepovedi dejavnost de-facto v celoti prepovedano in s tem potisnjeno v »sivo« cono. Tak pristop je zgrešen.

3.    Iz odgovora MOP z dne 22.11.2019 na novinarsko vprašanje sledi, da MOP dejavnost sobodajalcev uvršča med »motečo« dejavnost, čeprav se ravno bivanje gostov zelo težko opredelili kot moteča dejavnost. V večstanovanjski stavbi bivajo vsi, lastniki, najemniki, prijatelji, sorodniki, turisti, domače živali. Zakaj bi torej za bivanje gostov, ki so turisti, veljala spremembe namembnosti, če je je namen še vedno stanovanjski z vsemi ostalimi elementi bivanja v stanovanju?

4.    V celoti gledano se je težko znebiti občutka, da so določbe 1., 2. in 3. točke 10. člena osnutka SZ-2 (namerno?) napisane tako, da bi v primeru sprejetja od večine obstoječih malih sobodajalcev v praksi zahtevale spremembo namembnosti stanovanjske enote, posledično 100% soglasje etažnih lastnikov in izpolnjevanje številnih zahtev Zakona o graditvi objektov vključno z gradbenim dovoljenjem. Te zahteve so, kot je bilo že obrazloženo, ne samo v delu ustavno sporne, pač pa tudi sicer pretirane, neživljenjske in do sobodajalstva sovražne. V kolikor bi obveljale, bi po naši ocenah »eliminirale« (kakor se je ob priložnosti slikovito izrazil g. državni sekretar Prijon) več kot 80% sobodajalcev v Republiki Sloveniji. Čeprav na prvi videz ne izgleda tako, pa osnutek SZ-2 na »mala vrata« sobodajalstvo skoraj v celoti ukinja namesto, da bi ga reguliral. To je napačno.

5.    Cilj Vlade RS povečati fond najemniških stanovanj ter dostopnost študentskih sob, lahko in mora Vlada RS urediti drugače, tudi tako kot smo predlagali na dveh posvetih Državnega zbora leta 1997 in 2007.

Pobudo za prvi posvet na temo: »Neskladne zakonske podlage in nesankcionirane zlorabe oddajanja stanovanj izničujejo podjetništvo in povečujejo socialno diferenciacijo prebivalstva« smo v Državnem svetu Republike Slovenije soorganizirali z društvom Slovenski razvojni svet dne 27. novembra 1997. Za posvet smo pripravili uvodni referat z naslovom: »Siva ekonomija tudi pri oddajanju stanovanj« ;

Drugi posvet na temo »Različni nameni rabe stanovanj« smo v Državnem svetu RS soorganizirali dne 31. maja 2007. Predstavili smo uvodni referat z naslovom: »Vsebina in pomen sporazumov o etažni lastnini in pogodbe o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki« in referat z naslovom »Kdo rabi in biva v stanovanjih«.

S temo povezani dokumenti in objave:

Pripombe na osnutek novega stanovanjskega zakona SZ-2 v javni obravnavi
Prenos dokumeta s pripombami

Odgovor Ministrstva za okolje in prostor, ki dejavnost sobodajalcev uvršča med moteče dejavnosti.
Prenos odgovora

Članek Dnevnika Financ  "Kako težko boste po novem oddajali stanovanja turistom"
Povezava na spletno objavo članka

Članek Dnevnik Finance "Moja svoboda, vaš zapor", o omejavnju, tudi Airbnb
Prenos članka

Članek in video na portalu siol.net "Bo za oddajanje prek airbnbja treba prijaviti gostinsko dejavnost"
(članka obravnava namembnost in termin zamenjuje za dejavnost)
Povezava na spletno objavo članka

Članek v Dnevniku o upravljanju obiskovalcev mesta Dunaj "Airbnb nočemo prepovedati le regulirati"
Prenos članka

Napoved vlade RS
https://nova24tv.si/slovenija/gospodarstvo/sarcevim-nesmiselnim-idejam-ni-videti-konca-stanovanjsko-politiko-sedaj-resuje-na-racun-drzavljanov-izvajati-bi-morali-svoje-ukrepe-ne-pa-omejevati-oddajanja-zasebnih-stanovanj-in-posegati-v-zaseb/

Osnutek stanovanjskega zakona SZ-2 v javni obravnavi.
Prenos dokumenta



Komentarje in predloge na osnutek SZ-2 lahko posredujete MOP na spletni naslov do 28.11.2019:

https://e-uprava.gov.si/drzava-in-druzba/e-demokracija/predlogi-predpisov/predlog-predpisa.html?id=10740

ali z e-pošto na naslov gp.mop@gov.si.